OZB, hoe zit dat?

Je huis is minder waard geworden, en toch moet je meer OZB betalen. Hoe kan dat toch? Zijn die politici en ambtenaren zo inhalig, of zit het anders?

In een reeks columns met de titel ‘Hoe zit dat?’ probeer ik duidelijk te maken hoe zaken die in de lokale politiek spelen, maar door velen als ingewikkeld, onduidelijk of onbegrijpelijk worden gezien een beetje op te helderen.

De onroerenzaakbelasting (OZB) is een belasting die opgelegd wordt aan huiseigenaren. Heb je een koopwoning, dan betaal je die rechtstreeks aan de gemeente. Ben je een huurder dan krijg je die rekening niet, dan zit die belasting waarschijnlijk in je huurtarief verwerkt. De eigenaar van jouw woning is wel verplicht die belasting te betalen.

Zoals op de aanslag is te lezen, is de hoogte van de belasting gekoppeld aan de waarde van de woning (de WOZ waarde). De gemeente stelt een tarief vast per 1000 euro. Is je woning €200.000,- waard, dan betaal je dus 200 keer dat tarief.

Deze koppeling zorgt voor veel onduidelijkheid. De gemeente stuurt namelijk op de totale opbrengst van de OZB. Als de gemeente beweert dat de OZB voor het komende jaar gelijk is aan afgelopen jaar, dan bedoelt de gemeente dat de totale opbrengst voor de gemeente (afgezien van een eventuele groei in aantal woningen) gelijk blijft.

Als de waarde van woningen gemiddeld met 10% is gedaald, dan zou de gemeente, indien ze hetzelfde tarief als het voorgaande jaar zou hanteren, 10% minder OZB inkomsten hebben. Het tarief stijgt dan omgekeerd evenredig, zodat, gemiddeld genomen, iedereen hetzelfde bedrag als vorig jaar betaalt.

Stel dat het tarief per 1000 euro een bedrag van €1,50 was. Als de gemiddelde woningwaardedaling 10% is, dan wordt (bij gelijkblijvende OZB) het nieuwe tarief (100/90) x €1,50 = €1,667.

Daalt jouw woning ook 10%, bijvoorbeeld van €200.000 naar 180.000 euro, dan betaal je precies evenveel:

  • vorig jaar: 200 * €1,50 = €300,-
  • dit jaar: 180 * €1,667 = €300,-

Maar, wanneer je woning minder hard in waarde daalde dan het gemiddelde, dan moet je dus meer betalen. Daalt jouw woning in waarde van 200.000,- naar €190.000,-, dan betaal je meer:

  • 190 * €1,667 = €316,67

Daalde je woning juist meer dan gemiddeld in waarde, bijvoorbeeld van €200.000,- naar €170.000,-, dan betaal je minder dan het jaar ervoor:

  • 170 * €1,667 = €283,33

Veel mensen vinden het oneerlijk dat de gemeente een ander tarief vaststelt als de gemiddelde WOZ waarde daalt. Bedenk dan dat het omgekeerde ook gebeurt. Toen de huizenprijzen zo enorm stegen, is het tarief steevast naar beneden bijgesteld.

Overigens kiest de gemeente er vrijwel nooit voor om de OZB gelijk te houden. Het college in wording heeft al aangegeven aan te sturen op een jaarlijkse verhoging gelijk aan de inflatie.

Roland Offereins © 2014